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《人民法院案例选》:农村房屋买卖合同无效征收补偿的处理

发布时间:2014-11-7   阅读:1555 次

合肥律师网讯:

牟雪文诉郑善国农村房屋买卖合同纠纷案
  
  关键词:农村房屋买卖  合同无效  征收补偿  过错责任


   【裁判要点】
    因征收而发生的农村房屋买卖合同纠纷案件,人民法院审理时应结合地方政策确定征收补偿的范围,明确买方的信赖利益损失,根据农村房屋买卖的特殊性界分买卖双方过错责任的大小认定所受损失。
  【相关法条】
  《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因弛所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
  【案件索引】
   一审:浙江省宁波市江北区人民法院(2013)甬北慈商初字第217号(2013年7月19日)
   二审:浙江省宁波市中级人民法院( 2013)浙甬民二终字第594号(2013年10月15日)
  【基本案情】
    原告牟雪文诉称:其与被告郑善国系宁波市慈城镇辖区不同村的村民,因无房居住,1996年3月1日,以6000元的价格向当时急需用钱的被告购买了面积141. 25平方米的农村房屋。购买时,该房屋破烂不堪、杂草丛生且无水无电。因所购房屋目前已列入征收范围,受利益驱使,被告向江北区人民法院起诉先前的房屋买卖合同无效。法院同意了原告的诉请,并判决房屋买卖合同无效,要求其腾退房屋。其同意腾退房屋,但要求被告赔偿其因此产生的经济损失,故诉至法院,请求法院判决:(1)被告返还原告购房款6000元、附属设施200元及利息6200元,共计12400元;(2)被告赔偿原告损失693600元,包括房屋拆迁补偿款640992.5元(4538元×141. 25平方米),水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台、水斗以及室内装潢共20000元,安置费25425元,搬家费2000元,规定期限拆迁奖励5000元,电话空调移机费250元。
    被告郑善国辩称:(1)原告提出附属设施的主张没有依据;(2)涉案房屋买卖合同无效的主要原因是原告的身份不符合要求,并且原告也明知这一事实,因此应承担合同无效的主要责任;(3)原告主张的赔偿请求不符合规定,首先,其主张的利息金额为6200元计算有误,其次,该房屋并没有拆迁,原告主张所谓拆迁补偿款不成立,也不存在赔偿款问题,并且原告主张的693600元的金额也是根据其他村的房屋拆迁补偿方案得出的,该标准并不适用于本案,因此,对涉案房屋价格的认定没有事实依据。
    法院经审理查明:被告郑善国系宁波市江北区慈城镇民丰村村民,原告牟雪文系宁波市江北区慈城镇龚冯村村民。1996年3月1日,原告与被告订立房屋绝卖文书一份,约定被告将名下位于慈城镇民丰村141. 25平方米的房屋以6000元的价格出售于原告,并言明房屋四至,后原告在房屋绝卖文书原件上加盖了宁波市江北区慈城镇民丰村村委会公章。原告依约向被告支付了购房款6000元,被告将上述房屋集体土地建设用地使用证交于原告保管,原告实际居住该房屋至今。原告入住后,对该房屋进行了必要的装修。2011年2月被告向本院起诉,以原告与被告非同一集体经济组织村民为由,要求判定房屋买卖合同无效,原告将房屋归还被告,本院以( 2011)甬北慈民初字第182号民事判决书判决双方房屋买卖合同无效,原告牟雪文将北慈土集建(1995)字第2902号集体土地建设用地使用证项下的坐落于宁波市江北区慈城镇民丰村方家的房屋归还给被告郑善国,被告郑善国返还原告牟雪文购房款6000元。原告不服提出了上诉,宁波市中级人民法院终审判决驳回上诉,维持原判。目前慈城镇民丰村已经列入征收计划,根据征收实施方案的规定,目前本案涉案房屋同类地块评估价格是每平方米4538元。
   【裁判结果】
    浙江省宁波市江北区人民法院于2013年7月19日作出( 2013)甬北慈商初字第217号民事判决:一、被告郑善国赔偿原告牟雪文经济损失55万元,于本判决生效之日起30日内付清;二、驳回原告牟雪文其他诉讼请求。宣判后,郑善国不服一审判决向宁波市中级人民法院提起上诉。宁波市中级人民法院于2013年10月15日作出( 2013)浙甬民二终字第594号民事判决:驳回上诉,维持原判。
   【裁判理由】   
    法院生效判决认为:因无效合同取得的财产应当予以返还;不能返还则应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应损失,该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中,原告在购买房屋当时依循农村购买房屋的习俗,与被告签订了绝卖契约,邀请民丰村村干部作为中人,并取得该村的同意,按当时的市场价支付了相应的对价,居住使用该房屋已有16年之久,已经融人该村的生活,本可在该房屋居住终老。现原、被告间于1996年3月1日签订的农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而被生效判决认定无效,原告承担返还该房屋的义务,失去了该房屋的使用权,但其所取回的6000元购房款,因物价上涨等因素,已不足以购买同类房屋的2平方米的住房,更无法购买同类地段的商品房。而按目前同类地段的征收价格计算,该房屋价值为64万余元,原告因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失,被告也因此而获得巨额利益。同时,根据诚信原则,被告也不能从其先过错行为中获得巨额的利益,因此,其对原告所产生的巨额信赖利益损失应承担主要责任,结合原告目前的居住情况、当地房价的实际水平等综合因素,故酌情考虑被告应赔偿原告的损失为55万元。
    此外,原告要求被告支付附属设施费用200元及利息6200元的诉讼请求,没有事实与法律依据,不予支持;原告要求被告支付安置费、搬家费、规定期限征收奖励的诉讼请求,因上述费用系征收过程中征收方支付给房屋所有人的款项,现征收行为尚未发生,且原告并非房屋所有人,因此无权要求被告支付上述费用,对该诉讼请求不予支持;原告要求被告赔偿水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台、水斗及室内装潢共20000元及电话空调移机费250元的诉讼请求,上述设施如系原告购买被告房屋后添附的,其所有权应属于原告,但原告对上述赔偿数额未提供相应依据与相关证据,不予支持,原告可待评估后另行起诉。
   【案例注解】
    本案是一则典型的在征收背景下发生的农村房屋买卖纠纷案,这类案件的审理目前一般采取兼顾维护禁止农村房屋买卖法律和违约方不得利基本原则进行①,不过采用这种模式审理的难点在于:(1)征收补偿的范围因各地政策不一,标准不一,难以确定;(2)因征收补偿的复杂性,。导致信赖利益损失的不明确性;(3)农村房屋买卖双方的具体责任的分配缺乏明晰的法律依据,造成同类案件的判决反差较大。
    一、关于农村房屋征收补偿的范围
    根据现有的征收补偿相关法律规定,农村房屋被征收后,一般有两种补偿方式:一是调产安置;二是货币补偿。每种补偿方式农村房屋所有者最后获利可能有很大差别,而且各地具体补偿标准各不相同,这种差别可能还会无限制拉大。在农村房屋征收补偿中,补偿的范围大概包括:(1)房屋的补偿;(2)土地的补偿;(3)住宅安置过程中的其他费用,具体如临时过渡补贴费、搬家补贴费、附属设施补偿费、房屋装饰补贴费。房屋的补偿,是指房屋重置价格,主要是根据房屋结构和成新率进行计算。土地的补偿,是指土地的区位价值,一般是根据房地产开发企业向社会销售的各级地段钢混二等普通住宅平均价格进行确定。另外,有些地方在征收农村房屋时实施扩户政策,以照顾困难家庭,减少征收过程中纠纷的出现,保障征收顺利实施。
    审理已经被征收或者列入征收范围内的农村房屋买卖纠纷案件,上述各项征收补偿数额的确定,首先是参照房屋征收部门规定的各项补偿标准。无论卖方选择调产安置或者货币补偿,征收部门对涉及的房屋重置价、住宅基本造价和商品住宅平均价格等均有详细规定,法院只需按照征收标准进行判定即可。需要提及的是房屋增值利益的计算。在货币补偿形态,卖方在取得安置补偿款后,应将其中的一部分直接赔偿给买方。在调产安置形态,可以按安置房市场价与优惠价之间的差价而不是商品房平均价扣减房屋重置价确定房屋增值利益,然后由双方合理分配。
    本案中,由于被告出卖的农村房屋当时仅处于一种征收计划中,并没有详细的征收实施方案,没有调产安置选择的余地,因此,房屋、土地等补偿可以直接依据法律和地方政策,通过货币形式精确表现。本案涉案房屋的面积是141. 25平方米,区位价值每平方米4538元,土地补偿总额具体为64万余元。
    二、关于农村房屋买卖中信赖利益的损失
    所谓信赖利益,是指民事主体固有利益在具有信赖关系的特定当事人间存在的特定形式。①在农村房屋买卖合同纠纷案件中,并非是所有的征收补偿等损失都可以列入信赖利益损失范围,与买卖一方当事人人身关系密切的征收补偿或者其他利益,应单独进行处理。(一)卖方的损失    
    在农村房屋买卖合同中,由于合同无效给卖方造成的损失比较少,也容易确定。一般来说,卖方的损失就是买方购买居住使用期间使用费用,这已经达成了共识。至于该损失的计算标准,主要是参照同样房屋出租的租赁费用进行确认。当然,卖方的房屋使用损失在目前司法实践中很少得到支持,不少判例采取与买方的银行利息损失相抵进行处理。本案也是采用如此方法进行处理,因此原告请求被告支付利息6200元的诉讼请求未得到法院的支持。
   (二)买方的损失
    1.土地的补偿。在农村房屋买卖合同中,买方因合同无效造成的损失范围如何认定,一直是一个争议较大的问题。这类纠纷初发时期,因为不涉及到征收或者说房屋的增值较小,司法实践中审理此类案件并不需要特别关注买方的损失,同时,法律上也没有对此作出相应规范。但是,最近十几年的时间地价上涨太快,不考虑买方的损失显然有失公平的原则,因此,有学者提出信赖利益的损失可包括间接损失的主张,具体到农村房屋买卖合同中,则指购买农村房屋的合同无效必然导致买受人丧失与其他人另订合同的机会,结果是买受人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益。①现在,这一主张基本被司法实务所肯定,本案同样也不例外,法院认为被告的违约给原告造成了巨大的信赖利益损失,该损失即该涉案房屋高额的地价征收补偿。
    2.房屋的补偿。农村房屋的征收补偿是征收方补偿给被征收方的因房屋建造导致的损失,通常有一个固定的标准。早期建造的农村房屋的造价不高,因此在征收时的补偿不多。买方虽然因交易无效丧失了房屋重建的征收补偿利益,但其并无主张权,因为这部分补偿针对的是房屋所有人。
    3.住宅安置过程中的其他费用。一是有关房屋装修、改建、翻建或者扩建的费用的处理。这类费用的处理可以参照一般商品房交易中类似问题的处理单独进行,基本原则是谁出资,补偿谁。因此,本案中,法院判决房屋设施如系原告购买被告房屋后添附的,其所有权应属于原告。
    二是农村房屋征收过程中的政策性补偿收益。各地为保障征收顺利进行,会规定不同种类的补贴或者奖励。例如在宁波市范围内征收,对困难户专门规定了一项扩户政策。另外,在住宅安置过程中,规定了诸如搬迁费、临时过渡费和搬迁奖励费等费用。这些费用的处理也应单独进行,不应列入信赖利益损失范围。处理的基本原则是:对于基于身份产生的收益只能归身份所有者所有,如针对困难户主的扩户收益,对于基于征收政策产生的收益,又可以具体情况具体分析,如搬迁费、临时过渡费是补助给需要搬迁的人;而搬迁奖励费等费用,由于买卖双方的积极配合才能获得,因此可以均分,以平衡双方利益。本案中,因为征收的具体行为尚未发生,原告对该部分费用的诉讼请求,法院不能支持。
    三、关于农村房屋买卖双方过错责任的认定
    由于农村房屋买卖纠纷案件的违约方主要是卖方,因此一般认为卖方负主要责任,买方负次要责任①。但仅仅抽象考虑主次责任之分,而不作进一步的明确,对这类案件的审理非常不利,因为这类案件审理过程中涉及的标的均较大,一个点的偏差动辄相差十几万。在这种情况下,对买卖双方的具体责任的认定作进一步的明晰十分必要。笔者认为,在认定双方主次责任的同时,还应结合以下因素对双方的责任进行具体分配。(1)时间因素。购买的时间越早,买方的责任越小;相反,最近几年购买的房屋,卖方的责任较小。(2)身份因素。不同村的村民之间进行的房屋交易,买方的责任较小;居民与村民之间进行的房屋交易,买方的责任较大。(3)购房目的。对于自住型购房,买方的责任较小;对于投资型购房,买方的责任较大。(4)政策因素。符合政策需要进行的购房,买方的责任较小,相反,责任较大。在划分责任时,上述几个界定因素均可以单独考虑,但是在相互冲突时,如城镇居民购房自住,则需要综合衡量,着力考察购房时的具体原因。
    本案在责任的分配上,因为对购房的背景进行了详尽的考虑,因此显得特别合理:一是考虑了购房的时间,判决时刻意提到房屋交易已达16年之久;二是考虑到了交易的主体,是在不同村民之间进行。所以,法院判决被告承担了近九成的主要责任,由被告赔偿原告信赖利益损失55万元。
 案例来源:最高院法学研究所 《人民法院案例选》(2014年第1辑)(总第87辑)  第175—180页。