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《立案工作指导》:合同解除后约定损失赔偿金不适用违约金调整原则

发布时间:2014-11-17   阅读:1600 次

合肥律师网讯:

  案情简介:2008年,甘某与开发公司签订房屋买卖合同。2011年,因开发公司原因无法履行,双方签订赔偿协议,约定开发公司返还甘某950万元购房款,并自愿赔偿甘某经济损失3250万元。关于该“经济损失”是否过高,应否调整成为争议焦点之一。

  法院认为:损失赔偿可分为法定损失赔偿、约定损失赔偿。约定损失赔偿有两种情形:一是在合同订立时,约定违约损失的具体赔偿数额或损失计算方法;二是在合同解除后,达成的具体损失赔偿数额或相关条款。对于订立合同时约定的损失赔偿金过高或过低时,一方当事人可否请求调整,法律及司法解释未明确规定,但原则上不能过分高于实际损失;在合同解除后,双方当事人在自愿基础上达成的损失赔偿金条款,除存在无效或可撤销情形外,一方当事人以数额过高或过低为由请求调整的,法院应不予支持。本案中,开发公司与甘某在赔偿协议中明确终止履行房屋买卖协议,开发公司赔偿甘某购房损失3250万元,属于约定的损失赔偿金。在赔偿协议不存在无效或可撤销情形下,开发公司与甘某之间的权利义务应受其约束。且甘某提交了其购房损失客观存在的相关证据,相反,开发公司未能提交证据证明赔偿协议约定的赔偿金过分高于甘某购房损失,故开发公司应返还甘某购房款并赔偿损失3250万元。

  实务要点:合同解除后,双方当事人在自愿基础上达成的损失赔偿金条款,除存在无效或可撤销情形外,一方当事人以数额过高或过低为由请求调整的,法院应不予支持。

  案例索引:最高人民法院裁定“某开发公司与甘某等房屋买卖合同纠纷案”,见《合同解除后达成的损失赔偿金条款一方当事人以数额过高为由请求调整应不予支持——合肥市明利房地产开发有限公司与甘某、胡某房屋买卖合同纠纷申请再审案》(李玉林,最高院立案庭),载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》(201401/40:94)。

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